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为堵住二手房交易的安全黑洞,贝壳想再造一个“支付宝”

文| AI财经社 田晏林

编| 嵇国华

本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品,未经许可,任何渠道、平台请勿转载。违者必究。

01 违约率3%背后的万亿风险

中国房地产市场从增量市场变为存量市场已经是不争的事实。当改善型居住需求大幅提升,消费者往往需要通过二手房交易,改善居住条件。不过,在二手房交易过程中,由于房款支付渠道不正规、共有权人争端、物业交割不清、恶意违约等原因导致买房没成,资金遭受损失的现象并不少见。

为堵住二手房交易的安全黑洞,贝壳想再造一个“支付宝”

据贝壳研究院发布的行业首份《存量房交易安全报告》显示,三季度以来,各城市二手房市场表现分化,深圳链家二手房成交量环比降幅逼近50%,大连、廊坊、济南三季度成交量环比减少33%、25%与18.6%。由于市场变动,三季度存量房交易的风险有所提升。从交易履约的情况来看,前三季度,贝壳平台交易中因故解除交易合同的单数比例为3%。解约单涉及的定金平均金额为6.7万元,最高的一笔解约交易定金金额高达1550万。

对此,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为,在交易过程中推动信息透明、规范作业流程,推动经纪人职业化,让客户的体验更好显得尤为重要,而保障交易资金安全则是核心环节。

柴强指出,当前经纪服务模式需要经纪人为客户利益着想,需要建立交易保障机制和交易信息披露制度。目前,国内的资金存管主要有三种方式:当地政策性监管,如住建部门资金监管;城市本地银行线下存管;第三方支付机构存管。

通常,只有当社会出现负面事故时,资金监管才会被外界提及,逞论重视。

实际上口号喊完后,到底由谁做、怎么做?业内一直没有特别明确。21世纪中国不动产联合创始人、总裁兼CEO卢航表示,比较知名的大型房产经纪公司,基本上都没有动客户资金的能力。“这件事不是经纪公司想这么做就能做的。客户不愿意,你不能强迫客户做资金监管,真的要强制性地做,只有政府有这个能力。所以我们看到天津、深圳等城市,之前出了比较多的负面事件后,政府强行出手才解决。”

作为二手房交易的一大平台,贝壳找房与中信银行、工商银行、光大银行等多家银行合作,由银行提供资金存管服务,购房资金在交易完成前将由银行存管,交易完成后再放款至业主账户。存管采取一站式便捷服务,用户签订房产交易合同同时即可委托存管,此后可在线查询交易进度与存管状态。目前,该平台交易使用资金存管的单量比例达到81%。

卢航表示,不管是政府推的资金监管方式,或者贝壳平台推的资金存管方式,本质都是一样,都是要解决资金的安全性问题,使之变成行业新基建的一个标准。

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02 长租公寓仍是监管难点

我国存量房交易资金监管制度建立于2006年。今年3月,住房和城乡建设部等部门印发的《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》再次提出建立交易资金监管制度。仅今年前三季度,佛山、廊坊、开封、株洲、海口、阜阳6个城市政府出台了二手房交易资金监管相关政策文件,明确资金监管的要求与实施方法。

资金存管,即将客户房款放在第三方存管机构中存管,待交易成功后,再将房款解冻至业主账户,若交易失败,资金会返还给客户,保障买卖双方交易资金的安全。

这点类似支付宝之于淘宝的作用,是为了解决交易的信任与安全问题。但买房子和买裙子不一样,由于交易周期长、频率低,消费者对于购房资金安全的问题,认知非常少。怎么样让客户业主接受如今的作业模式,在贝壳看来存在一定难度。

成都老牌房产经纪公司富房不动产,入驻贝壳找房两年多,总经理张晓舟坦言,推行资金监管存在难度,主要原因是消费者不愿意拉长交易流程,“尤其是离城市两三百公里的郊县,说服消费者去做这件事还是很难的,大家普遍希望交易流程更短。”

据了解,贝壳采取的这种存管方式是一站式服务,使用户签订房产交易合同的同时即可委托存管,之后部分城市可以借助于贝壳找房APP里的交易资金可视化,了解整个资金架构、每一笔资金的动向与状态,并可以对资金状态进行反馈、确认。

贝壳找房交易平台总经理伊凯解释道:“过去主要是线下作业,当客户支付了定金或者首付之后,业主有没有收到,我们经纪人是不知道的。今天通过线上的解决方案,购房者通过贝壳找房方案进行确认,资金支付完之后,业主会收到通知,由他来确认到底有没有收到,这样就可以帮助我们更早地去发现潜在的风险,并进行干预,来降低资金事故发生的情况。”

如今,企业和政府共同发力资金监管,不仅在二手房交易领域展开行动,新房市场的资金监管也在进行。10月21日,北京市住建委官微披露消息,为强化行业红线意识和底线思维,维护首都房地产市场平稳健康秩序,北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。

其中对商品房预售资金的监管,要求重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性,监管银行入账监督和出账审核,以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查,多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用,防范延期交房、楼盘烂尾等风险。

不过,在租房市场的交易管控方面,贝壳还在尝试过程中。梁芳告诉AI财经社,资金存管服务应用在长租公寓的难度较大,“因为这对资金周转回流的要求更高,所以我们也在研究中。现在存量房涉及的金额特别大,远超租赁行业,我们会从最重的地方先抓住,以后更容易直接复制。”

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